В 2019 году эскроу-счета станут обязательными. Новые поправки защитят деньги дольщиков

Государственная Дума приняла во втором чтении законопроект, усиливающий контроль над использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства.

Напомним, с 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов, их можно открывать с 1 июля 2018 года. По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

Законопроект уточняет правила привлечения средств дольщиков в проекты, которые подразумевают строительство не одного конкретного дома, а комплексное развитие территорий. Застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при освоении территории, что даст возможность снизить риски по незавершению строительства.

Помимо этого, устанавливаются особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Законопроект предлагает запретить создавать новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива, чтобы подать на банкротство первичной организации. Солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, заменяется на субсидиарную. Действующая сейчас солидарная ответственность увеличила риски криминализации отрасли.

Поправками ко второму чтению предлагается снизить требования к опыту застройщиков жилья с 10 до 5 тыс. м² реализованных проектов, чтобы мелкие региональные строительные компании не потеряли право привлекать средства дольщиков на эскроу-счета. Также предлагают отменить требование о контроле банком средств на спецсчете застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, исключается механизм плановых проверок, теперь недобросовестные застройщики не смогут подгонять результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора. При этом расширяются основания для внеплановых проверок. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков для своевременного выявления неплатежеспособности.

Ко второму чтению депутаты дополнили законопроект нормой о защите дольщиков нежилых помещений при банкротстве застройщика, — сообщает ТАСС. Отдельный пакет поправок касается упрощения финансирования Фонда дольщиков для достройки проблемных объектов долевого строительства. Фонд дольщиков может сформировать дочернюю компанию-застройщика, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования, указал ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. При этом фиксируется, что эта компания, также как и Фонд, будет подконтрольна Счетной палате, добавил парламентарий. По мнению Николаева, принятие законопроекта не приведет к росту цен на жилье.

«Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20-30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются, повышения цен не происходит. Более того, я думаю, что, когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», — заявил он.

Необходимость изменения законодательства о долевом строительстве связана с большим количеством недостроенных жилых домов в стране. На начало октября 2018 года в планы-графики регионов по восстановлению прав обманутых дольщиков включено 898 проблемных объектов. На начало года их числилось 836. Хотя из списка проблемных объектов было исключено 49 домов. В реестре обманутых дольщиков числятся 37,6 тысячи человек.

В Ямало-Ненецком автономном округе насчитывается пять долгостроев, из них три — в Ноябрьске, два — в Аксарке. Всего от деятельности недобросовестных застройщиков пострадали 208 человек. В 2018 году на Ямале обманутым дольщикам на компенсацию потерь выделили 95 млн. рублей. Средства можно получить либо в виде социальной выплаты, либо направить на компенсацию затрат жилищно-строительных кооперативов по достройке долгостроев. Социальная выплата носит целевой характер и должна быть использована на строительство приобретение жилья.

Напомним, ямальские депутаты поправили региональный закон об обманутых дольщиках. Теперь в формулу расчета размера социальной выплаты будут включать договор об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. Ранее учитывались только требования первичного дольщика, заключившего договор с недобросовестным застройщиком. То есть претендовать на выплату могли только те, кто заключил прямой договор с застройщиком. Всего в региональный закон о капремонте, признанный одним из лучших в России, вносится около десяти поправок. В частности, если обманутый дольщик выплатил застройщику не всю сумму, то он обязан внести остаток жилищному кооперативу до оформления права собственности на жилое помещение.