0
0
Ограничения Центробанка по ипотеке. Специалисты рассказали, чем поможет новшество и кому могут не одобрить кредит
Эксперты в ЯНАО прокомментировали новые нормы по выдаче ипотеки
С марта Банк России ужесточил нормы для выдачи ипотечных кредитов. Новшество поможет снизить риски закредитованности жителей страны, а банкам станет сложнее выдавать рискованные кредиты. Почему изменились требования, как это повлияет на рынок, обсудили в пресс-центре агентства «Север-Пресс» с заместителем начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области Натальей Богомоловой, ипотечным менеджером агентства недвижимости из Нового Уренгоя Виорикой Худолей и председателем регионального объединения ямальских риелторов Любовью Григорьевой.
Содержание
- 00:40 Что такое макропруденциальные надбавки, почему их повысили?
- 03:01 Что ждать от банков с марта?
- 03:53 Круг заемщиков сузится?
- 04:51 Эксперты фиксируют изменения на местах
- 08:16 Что с рынком Ямала? Есть отличия от других регионов?
- 09:40 Каков идеальный уровень долговой нагрузки?
- 11:04 Льготной ипотекой можно воспользоваться один раз
- 14:03 Что будет с рынком и ипотекой в 2024 году?
- 16:43 Что нужно учесть, задумываясь об ипотеке?
Что такое макропруденциальные надбавки, почему их повысили?
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
00:40 Макропруденциальные надбавки — это повышенные требования к капиталу банка. Они стимулируют банки ограничивать рискованное кредитование. При выдаче кредитов, на которые распространяются надбавки, банкам нужно запасать больше собственных средств. Соответственно, им становится менее выгодно выдавать такие кредиты.
Наша цель — не допускать высокой долговой нагрузки для людей и критичного объема плохих долгов для банков, чтобы они своевременно могли рассчитываться по своим обязательствам, в том числе по вкладам.
Этот инструмент необходим, потому что мы наблюдаем существенное ухудшение качества ипотечных кредитов. За последние годы более чем в два раза увеличилась доля заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80%, то есть более 80% доходов граждан уходит на обслуживание долга. Если в начале пандемии показатель был около 20%, то к четвертому кварталу прошлого года он превысил уже 40%. Также мы наблюдаем значительную долю кредитов, по которым первоначальный взнос составляет более 20%. На сегодня такие кредиты взяли более чем 50% заемщиков. Это очень высокий показатель, потому что в начале пандемии он был менее 30%.
При этом мы видим, что цены на новостройки заметно увеличились, сегодня они значительно превышают стоимость квартир на вторичном рынке. Одним из драйверов в такой ситуации стала льготная ипотека. Чем это грозит? Если человек захочет продать имущество, которое он купил по ипотечному кредиту, то этих денег может не хватить для того, чтобы погасить долг по кредиту на покупку этого жилья.
Исходя из этих факторов, Банк России и установил так называемые запретительные надбавки по ипотечным кредитам. Но хочу подчеркнуть, что Центральный банк не устанавливает правила выдачи ипотеки. Это внутренняя политика самих кредитных организаций.
Чего ждать от банков с марта?
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
03:01 На самом деле это не первое повышение макропруденциальных надбавок, они были и раньше. Их повышение для банков, как мы считаем, будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. Мы прогнозируем, что в текущем году с учетом высоких рыночных ставок и ужесточения макропруденциальных надбавок, рост ипотеки в стране несколько замедлится. При этом Банк России обращает внимание, что в случае стабилизации ситуации, возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования, мы будем готовы смягчить требования.
Круг заемщиков сузится?
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
03:53 Я повторюсь: банки сами устанавливают в своих внутренних политиках правила выдачи ипотеки. Центральный банк в этот вопрос не вмешивается. Устанавливая макропруденциальные надбавки, мы таким образом регламентируем желание банков такие рискованные кредиты выдавать.
Мы бы хотели, чтобы в идеале банки предоставляли средства людям, которые тратят на обслуживание кредитов меньше половины своего дохода. Причем речь идет об обслуживании долга по всем кредитам, которые у них есть. Через введенные запретительные надбавки мы дестимулируем выдачу кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, потому что это высокие риски не только для банков, но и для самих людей.
Эксперты фиксируют изменения на местах
Любовь Григорьева, председатель регионального объединения ямальских риелторов:
04:51 Это не первое введение ЦБ ограничения по выдаче кредитов. Действительно, последние полтора месяца по нашим клиентам наблюдается картина, когда коммерческие банки далеко не всем выдают кредиты, как это было ранее. Они либо отказывают, если видят, что кредитная нагрузка у заемщика слишком высокая, либо предлагают: внесите повышенный первоначальный взнос. К примеру, если по программе положено 10, 15, 20%, — они предлагают внести 30, 40 или 50%. То есть тем самым хотят убедиться, что это надежный и платежеспособный клиент.
Я оцениваю нововведения положительно, потому что, как показывает статистика, Ямал входит в число регионов — лидеров по закредитованности населения. У нас платежи по кредитам в среднем на семью в месяц составляют 150–200 тысяч рублей. Это огромные суммы, при этом люди продолжают брать кредиты. Здесь больше уже вопрос финансовой грамотности населения. И я вижу возможность начать вести именно массовую просветительскую деятельность по финансовой грамотности, чтобы за период, когда действуют ограничения по выдаче кредитов, по порогу одобряемости, — повысить ее уровень, помогать людям уходить из закредитованности, из долговых ям, выходить в более ресурсно-платежеспособное состояние. А далее, я думаю, что политика ЦБ будет меняться. Это не первый раз, когда Центральный банк вводит такие коррективы. А потом, когда ситуация стабилизируется, все возвращается обратно.
Виорика Худолей, ипотечный менеджер агентства недвижимости, Новый Уренгой:
Продажи, у нас есть, несмотря на то, что ставки выросли. Их стало, конечно же, меньше. Для клиентов уже встал вопрос одобрения заявок банками, потому что не у всех доходов хватает, дает знать и повышение требований по первоначальному взносу. Действительно, банки буквально через одного клиента повышают первоначальный взнос с 15 до 30%. Цены на вторичное жилье у нас в городе немножко пошли вниз, по новостройкам такой тенденции нет, рынок никак не охладился. Если условия по новостройкам ужесточатся в плане первоначального взноса и ставки вырастут, то показатели по сравнению с прошлым годом у нас упадут.
Что с рынком Ямала? Есть отличия от других регионов?
Виорика Худолей, ипотечный менеджер агентства недвижимости, Новый Уренгой:
08:16 Честно говоря, отличий мы не видим, потому что повышение цен на квартиры везде происходит. В Москве поднялись — и мы идем хвостиком. Во всех регионах, как говорят наши коллеги, цены повысились, и в Омске, и в Екатеринбурге — везде.
Любовь Григорьева, председатель регионального объединения ямальских риелторов:
Ямальский рынок на сегодня имеет тенденцию замедления так же, как и по всем регионам Российской Федерации. Я работаю со всеми регионами страны и эту картину наблюдаю. Коллега из Нового Уренгоя подметила верную взаимосвязь. Поскольку у нас регион, из которого люди часто мигрируют, и если в других регионах недвижимость дорожает, — то чтобы там купить, нужно здесь подороже продать. Отсюда и растут цены. В целом могу сказать, что за последние полтора-два года во всех регионах вторичный рынок просел, подешевел. Думаю, что ввиду недоступности ипотеки будет тенденция к снижению цен, это уже начинает проявляться.
Каков идеальный уровень долговой нагрузки?
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
09:40 Показатель долговой нагрузки — это доля доходов, которую заемщик тратит на обслуживание долга. В идеале на выплаты по кредитам и займам должно уходить не больше 30% доходов. Когда эта доля превышает 50%, то уже велика вероятность даже при малейших финансовых проблема сорвать график платежей и оказаться в долговой яме. Но я хочу отметить, что ямальцы — очень дисциплинированные заемщики. Уровень просроченной задолженности в регионе достаточно низкий. Например, доля просроченных кредитов по ипотеке составляет всего 0,2%, а по потребительским — чуть более 4,5%. Это существенно ниже, чем среднероссийские показатели.
Но я хочу напомнить: если у заемщиков возникают финансовые проблемы, не получается гасить задолженность в соответствии с графиком платежей, то необходимо ни в коем случае не прятаться, а обратиться к кредитору, чтобы рассмотреть возможности рефинансирования, реструктуризации, кредитных или ипотечных каникул, которые предусмотрены законодательством.
Льготной ипотекой можно воспользоваться один раз
Любовь Григорьева, председатель регионального объединения ямальских риелторов:
11:04 23 декабря 2023 года ввели новшества ограничительного характера по ипотеке. Здесь имеется в виду, что пользование льготными программами теперь возможно один раз в течение жизни и какой-то одной программой на выбор. Если раньше люди могли воспользоваться ипотекой «Господдержка-2020» под 8%, если не подходили под семейную. Потом, когда появились дети, уже взять семейную под 6% либо какую-то другую льготную ипотеку. По новым правилам вы можете воспользоваться льготной ипотекой раз в жизни до того момента, пока законодательство опять не поменяется. Нужно понимать, что это большая ответственность, что обязательно будет надзорная комиссия, которая будет следить за соблюдением этих правил. Не исключая наличие человеческого фактора, когда заемщику повторно выдадут кредит по льготной программе, но надо знать, что при выявлении таких случаев будут действовать высокие штрафные санкции. Человеку грозит выплата кредита по ключевой ставке, которая на момент заключения у Центробанка, а сегодня это 16%, плюс два процентных пункта сверху. То есть заемщик, исчерпавший свое право на льготную ипотеку, будет обязан платить кредит под 18% годовых.
Но возможность сохранить право на льготную ипотеку после использования программы внутри семьи остается. Это вариант, когда один из супругов не участвует в сделке, а только дает нотариальное согласие на нее. Супруг, к примеру, оформляет льготную ипотеку исходя из своего дохода, а супруга сохраняет свое право. После того, как ипотека закрыта, а по статистике это происходит в среднем за 5–7 лет, семья вновь сможет воспользоваться льготной программой.
Что будет с рынком и ипотекой в 2024 году?
Любовь Григорьева, председатель регионального объединения ямальских риелторов:
14:03 Во все времена, не важно какая ситуация в стране и в мире, у людей есть потребность улучшить свои жилищные условия. Поэтому, конечно, люди будут стремиться к тому, чтобы воспользоваться какими-то льготными программами. Безусловно, чем выше ставка, чем выше первоначальный взнос, а его в 2023 году тоже поднимали, тем больше рынок замедляется, покупательская способность, кредиты выдаются в меньшем количестве. Поэтому логично ожидать снижения цен на рынке, но это будет происходить постепенно. Однако у медали всегда две стороны, и мы уже наблюдаем рост цен на арендном рынке. Это связано с тем, что туда пришли люди, которые не смогли приобрести жилье. В разных регионах уже начали повышать цену на аренду.
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
В 2023 году ямальцы получили 14 тысяч ипотечных кредитов на сумму в более 60 миллиардов рублей. По объему это почти в полтора раза больше, чем годом ранее. В Тюменской области и Югре показатель по объему в два и 2,5 раза больше соответственно. Основной прирост, как мы уже неоднократно отмечали, в 2023 году обеспечили льготные кредиты в рамках государственных программ. Дополнительными стимулами для рынка стали смягчение требований по семейной, IT-ипотеке и старт в конце года арктической ипотеки. Также люди стремились вложить деньги в недвижимость из ожидания роста ставок и ужесточения условий льготных программ.
С учетом того, что ставки на рынке сегодня на достаточно высоком уровне, плюс вводится регуляторное ограничение на деятельность банков, чтобы они не выдавали рискованные кредиты, мы прогнозируем, что в 2024 году рост ипотеки несколько замедлится. Что касается уровня цен, то здесь всегда играет роль рост спроса и предложений, поэтому поживем — увидим.
Что нужно учесть, задумываясь об ипотеке?
Любовь Григорьева, председатель регионального объединения ямальских риелторов:
16:43 В первую очередь нужно считать все риски, потому что мы живем в нестабильное время, все это прекрасно сознают. Нужно вместе со специалистами изучить, что такое ипотека, перестать воспринимать ее как кабалу, стараться быстрее взять на минимальный срок и погасить, потому что это страшно. Ипотека — это инвестиционный инструмент для улучшения жилищных условий. Поэтому нужно просчитывать и понимать, где выгодно, где невыгодно, какие переплаты вас ожидают, каким образом вы можете сделать так, чтобы ваша ипотека отбивала себя, работала.
Наталья Богомолова, заместитель начальника экономического отдела Отделения Банка России по Тюменской области:
Задумываясь об ипотеке, необходимо оценить множество факторов: есть ли первоначальный взнос, есть ли где жить, процентные ставки в банках на момент принятия решения (может, стоит подождать их снижения?), возможность поучаствовать в льготной программе. Но самое главное, как и при любом другом кредите, — нельзя переоценивать свои финансовые возможности. Не стоит брать кредит, если нет уверенности, что заемщик сможет его выплачивать. Как мы говорили, могут быть разные непредвиденные расходы, сложные обстоятельства, такие как увольнение, болезнь, которые могут нарушить даже самый тщательно продуманный план. Неисполнение условий кредитного договора влечет за собой дополнительные расходы в виде штрафов, пеней и неустойки, а по ипотеке — и возможность остаться без единственного жилья, если оно служит предметом залога. Поэтому при принятии решений по ипотеке точно не стоит торопиться, решение должно быть обязательно взвешенным. В помощь жителям у нас работает информационно-просветительский ресурс Банка России — «Финансовая культура». Здесь можно найти очень много советов о том, как правильно взять кредит, в том числе и ипотечный, на что обратить внимание при заключении договора. Пожалуйста, пользуйтесь. Ранее «Север-Пресс» разбирался в нюансах арктической ипотеки со специалистами банков, агентств недвижимости и бюро оценки.
Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».
0
0
Теги: