«Эффект Долиной»: как один пункт в договоре стал причиной конфликта в Новом Уренгое

Покупка квартиры часто оборачивается стрессом, а в отдельных случаях — настоящим правовым лабиринтом, где даже прописанные в договоре условия не гарантируют безопасности. История ямальской семьи — как раз такой случай: сделка с квартирой в Новом Уренгое сорвалась из‑за отказа продавцов пройти медосвидетельствование, а следом разгорелся конфликт между покупателем и риелторами.

Страх «эффекта Долиной»: зачем покупателю было нужно медосвидетельствование

Житель Надыма Владимир Квеститадзе хотел купить квартиру в Новом Уренгое, но столкнулся с рисками, типичными для сделок с пожилыми продавцами. Ключевым условием для Владимира стало медицинское освидетельствование продавцов: он опасался «эффекта Долиной», когда сделку позже оспаривают из‑за недееспособности продавца, а покупатель остается и без жилья, и без денег.

«В предварительном договоре мы четко прописали условие: продавцы должны пройти медицинское освидетельствование. Это стандартная мера безопасности, чтобы сделка была чистой, в связи с резонансным делом «эффект Долиной», — объяснил «Север-Прессу» Владимир.

Учитывая, что продавец — пенсионер, этот пункт для покупателя был не формальностью, а реальной защитой. Однако перед самой сделкой продавец решил отказаться от прохождения медосвидетельствования без объяснения причины.

Сделка сорвалась — задаток возвращать отказались

Предварительный договор стороны подписали электронно, все условия зафиксировали. Покупатель перевел продавцу задаток в размере 100 000 рублей. Риелтор новоуренгойского агентства неоднократно уточнял у продавца по телефону: согласен ли он на медосвидетельствование. Он отвечал утвердительно и просил прислать договор. Но буквально за день до сделки позиция продавца резко изменилась: он отказался проходить освидетельствование, обосновав это тем, что платить за это не будет.

Владимир Квеститадзе и его риелторское агентство действовали максимально лояльно: помимо задатка, покупатель дополнительно перевел продавцам 50 000 рублей на дорогу до Нового Уренгоя и 8 000 рублей на медосвидетельствование. Однако процедуру продавец все равно не прошел.

Более того, продавец заявил, что сделка сорвалась по вине Владимира, так как он настаивал на медосвидетельствовании, — а значит, задаток возвращен ему не будет.

Прохождение продавцом квартиры медосвидетельствования перед сделкой — важный этап, который поможет избежать негативных последствий. Фото: Федор Воронов / «Ямал-Медиа»

Конфликт между покупателем и агентством

После произошедшего у Владимира Квеститадзе возникли претензии к агентству: покупатель жаловался, что риелторы сначала обещали помочь, а потом фактически отстранились от решения проблемы. В своем посте в городском паблике он писал: «Получается, я заплатил деньги и остался один на один с недобросовестными продавцами и равнодушным агентством».

Публикация получила большой отклик в соцсетях: многие начали обвинять риелторов в недобросовестности. Стороны даже начали готовить судебные иски друг против друга. Владимир хотел получить обратно задаток и требовал от агентства содействовия в судебных тяжбах, а риелторы готовили иск о клевете и репутационных потерях. По словам директора, после поста покупателя другие сделки агентства тоже оказались на грани срыва.

«Мы не отказывались от содействия. Мы изначально были готовы давать показания для их суда, предоставлять переписку, аудиозаписи, фиксировать доказательства. Если они напишут опровержение к постам, мы продолжим в рамках стандартной работы оказывать им содействие по сделке», — заявил «Север-Прессу» директор агентства Павел Ковалевич.

Спор о вине и деньгах: кто должен вернуть задаток?

Ключевой вопрос конфликта — кто обязан вернуть задаток и в каком размере. Риелторы разъяснили нормы гражданского законодательства. «Если продавец отказался от сделки, он должен вернуть задаток в двойном размере. Это по условиям договора. Агентство выступает лишь посредником и не может оплачивать задаток за продавца, физически принуждать к оплате мы тоже не имеем права», — отметил Павел Ковалевич.

Получается, задаток должен вернуть продавец, но он согласен сделать это только через суд. Владимир, в свою очередь, говорил «Север-Прессу» о том, что риелторы знали о проблемных обстоятельствах сделки (в частности, о длительной истории продажи квартиры и судебных спорах продавца) и должны были предупредить его. Он также был недоволен тем, как агентство помогало ему в конфликте с продавцом: по его словам, сроки подачи досудебной претензии неоднократно сдвигались, а прямой контакт с директором ему долго не предоставляли.

После того как в ситуацию включился журналист «Север-Пресса», стороны смогли выйти на прямой диалог. Сейчас они договорились не обострять конфликт друг с другом, а сосредоточить усилия на возврате средств и привлечении к ответственности продавца квартиры. Под своим эмоциональным постом в социальной сети Владимир написал опровержение обвинений.

Конфликт вышел на новый уровень после публикаций в социальных сетях, однако сторонам удалось договориться. Фото: Алина Дьякова / «Ямал-Медиа»

Почему главным виновником считают продавца?

Сейчас у покупателя есть сразу несколько аргументов, чтобы считать продавца недобросовестным. Во‑первых, зафиксированы телефонные разговоры, где риелтор несколько раз уточняет, согласен ли продавец на медосвидетельствование. Во‑вторых, вскрылись дополнительные проблемы: новоуренгойская компания по предоставлению коммунальных услуг подала в суд на продавца квартиры из-за неуплаты. Владимир и его супруга также предполагают, что продавец квартиры начал работать с арбитражным управляющим, по их словам, «скорее всего, по банкротству».

Уклонение от медосвидетельствования — это серьезный сигнал, считает Павел Ковалевич: «Если одна из сторон всячески уклоняется от справки о дееспособности, это очень большой повод для волнения. Лучше отказаться от сделки. Потеря задатка с возможностью потом выиграть его в двойном размере — намного более выигрышная ситуация, чем риск потерять и деньги, и квартиру», — пояснил директор риелторского агентства.

Дальше — только судебные разбирательства

Даже при грамотно составленном договоре и готовности покупателя идти навстречу могут возникнуть серьезные риски — особенно если продавец уклоняется от прозрачных процедур. Сейчас Владимир намерен добиваться возврата задатка в 100 000 рублей от продавца квартиры через суд — теперь уже при поддержке агентства, которое предоставит все собранные доказательства: переписку, аудиозаписи разговоров и документы по сделке.

Агентство особенно подчеркнуло важность фиксации договоренностей профессионалами. «Правильно зафиксировать договоренности, иметь переписку и нужную квалификацию — это то, что потом позволяет спокойно подтвердить свою позицию в суде», — предупредил Павел Ковалевич.

«Север-Пресс» выяснил, какие проблемы с участком и частным домом могут всплыть спустя годы. Баня может оказаться самостроем, чужие наследники начнут судиться, а участок могут изъять.

Читайте «Север-Пресс» в мессенджере «Макс».