Ипотечники, на выход: что будет с ценами на недвижимость в ЯНАО в 2025 году

Жилье в ЯНАО в 2025 году подешевеет за счет падения покупательского спроса. Высокие банковские ставки и первоначальный взнос заставили потенциальных ипотечников отказаться от покупки недвижимости. Застройщики задумаются о стимулировании покупателей через расширение программ рассрочки и трейд-ина. Что будет с ценами на жилье и рынком недвижимости в целом — в материале «Север-Пресса».

Что будет с ценами на недвижимость в России в 2025 году

Цены на недвижимость в ближайшие полгода меняться не будут из-за роста инфляции и торможения ипотечных программ, считает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

«Квадратные метры — такой же товар, как электроника, автомобили. Поэтому вряд ли случится обвал цен (на 30–40%) на отдельную товарную группу, когда из-за инфляции дорожают все другие. Попутно ценник толкает вверх нестабильность нацвалюты из-за новых санкций. В результате растет себестоимость услуг, разумеется, и в строительной отрасли. А по цепочке поднимается цена вторички», — пояснил он.

Дорожать квадратные метры не будут из-за сокращения спроса: интерес людей к покупке недвижимости продолжит падать и в 2025 году, считает Баджурак. Люди с доходами и сбережениями предпочтут повременить с приобретениями из-за высоких цен на квартиры. А тех, кто планировал взять ипотеку, остановят запредельно высокие ставки и жесткие условия кредитов.

По данным Центробанка РФ, ипотека не растет уже четыре месяца. С момента завершения льготной госпрограммы объемы ежемесячной выдачи не превышают 370 млрд рублей, что вдвое меньше, чем ранее. На рынке новостроек рост цен по итогам октября продолжился (+2,3% против +2,1% во втором квартале 2024), опережая прибавку на вторичном рынке (+1% против +1,9%).

«Суммируя факторы, которые влияют на цену квадратного метра в части предложения и спроса, мы ожидаем, что стоимость за «квадрат» в целом по стране будет для новостроек в районе 170 тысяч рублей, для вторички — около 110 тысяч рублей. Это показатель, который мы видим в статистике ЦБ по ипотечным сделкам к началу третьего квартала 2024 года. В наиболее позитивном сценарии для покупателей цена «припадет» на 10–15%. Но лишь в том случае, если падение спроса усилится. Впрочем, такие предпосылки есть, так как ЦБ пока не удается взять инфляцию под контроль», — считает эксперт.

Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи, выступая на Domclick Digital Forum, отметил снижение спроса на ипотеку из-за значительных ограничений в сегменте льготного кредитования и сохранения высокой ключевой ставки.

«По предварительным данным, в 2024 году объем выдачи ипотеки составит около 5 трлн рублей, что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн рублей). Тем не менее год нельзя называть малоуспешным: если рассматривать динамику за последнее десятилетие — 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн рублей, а до него объемы выдачи не превышали 3 трлн рублей», — сказал он.

Что будет с ценами на жилье в ЯНАО

В ЯНАО стоимость квадратного метра в новостройках за год выросла на 33,6% — до 179 тысяч рублей, вторичное жилье подорожало на 15% — до 136 тысяч рублей за «квадрат».

«Возможен ли откат цен в 2025 году? Вопрос сложный. С одной стороны, ипотечный рынок ЯНАО, который стимулирует сделки недвижимости, сжимается быстрее, чем в целом по стране. К началу четвертого квартала этого года ипотека просела почти на 40% по объемам выдачи и больше чем на треть (35%) по количеству сделок. То есть спрос региональных покупателей сокращается более высокими темпами, чем в целом по стране. По объемам выдачи — на 28% по сравнению с девятью месяцами рекордного для ипотеки 2023 года», — рассказал Ярослав Баджурак.

Инфографика Татьяны Бояриновой / «Ямал-Медиа»

Эксперт отметил: в регионах всегда было меньше новостроек. Велика вероятность, что из-за неблагоприятных для строительной отрасли факторов объем предложений в 2025 году будет сокращаться. Новых проектов станет меньше, что позволит застройщикам придержать падение цен. По цепочке это скажется на вторичке.

«Сопоставив спрос и предложение, можно ожидать, что в ЯНАО стоимость «квадрата» новостройки все-таки потеряет 15–20% от значений конца 2024 года и опустится в диапазон 150–155 тысяч рублей. Аналогичный тренд на снижение мы ожидаем и на вторичном рынке недвижимости ЯНАО. Но тут цены снизятся в лучшем случае на 5–10%, то есть до 120–123 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, оговоримся, в нашем прогнозе мы исходим из того, что в ближайший год страна не столкнется с новыми шоками в геополитике», — пояснил Баджурак.

Заоблачные банковские ставки отпугнули потенциальных ипотечников. Фото: Федор Воронов / «Ямал-Медиа»

Как застройщик может стимулировать спрос на жилье

Застройщики, которые уже проходили кризисы 2008 и 2014 годов, в текущей ситуации на рынке недвижимости могут сосредоточиться на собственных программах стимулирования спроса, например, на рассрочке. «Ее доля в сделках на первичном рынке уже сегодня выросла, по нашим оценкам, до 30–40% в столицах и городах-миллионниках, где работают лидеры строительного сектора», — рассказал Ярослав Баджурак.

Сроки рассрочки за последние пару лет выросли с одного года до трех лет, а в некоторых программах еще больше. Это позволяет покупателям уменьшить ежемесячные платежи.

«Суть схемы: люди покупают недвижимость «на котловане», разбивая платеж по частям. Пока объект строится, взносы у покупателя относительно небольшие. Окончательные расчеты — после сдачи объекта, то есть через два-три года. К тому времени ситуация с ипотекой может улучшиться, проценты станут ниже. Напомним, экономика циклична. Следовательно, люди смогут использовать жилищный кредит на финальный взнос рассрочки», — пояснил Баджурак.

Другое проверенное решение для стимулирования продаж — программы трейд-ин. Девелоперы будут брать в зачет стоимости новой недвижимости жилье покупателей.

«Схем с ипотекой от застройщика (траншевая, с кешбэком, без первого взноса), которые они предлагали вместе с банками, с 1 января 2025 года станет меньше. Дело в том, что ЦБ ввел для кредиторов ипотечный стандарт. Он закроет рискованные для покупателей схемы, используя которые застройщики продавали квартиры по завышенным ценам», — добавил эксперт.

Рост интереса к загородному жилью в 2025 году

Интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству в 2025 году может вырасти, предпосылки к этому есть, считает Ярослав Баджурак.

Во-первых, спрос людей стимулирует семейная ипотека. Она по-прежнему доступна по ставке 6% для строительства собственного дома или приобретения у застройщика-юрлица (ИП) для семей с двумя несовершеннолетними детьми, для покупки новостройки в малых городах (с численностью жителей до 50 тыс.) и в регионах с программами опережающего развития. Список территорий есть на сайте госкорпорации ДОМ.РФ.

Во-вторых, цены на недвижимость (готовую или строящуюся) в небольших городах всегда уступают стоимости «квадратов» в областных центрах и миллионниках.

«Вряд ли в текущих экономических условиях произойдет значительный переток покупателей в сегмент ИЖС. Тем более трудно рассчитывать на то, что девелоперы, которые сейчас оптимизируют бизнес, массово ринутся в «загородку» или в малые города в 2025 году», — считает эксперт.

Судя по статистике ДОМ.РФ по итогам октября, сильнее всего за месяц просели ипотечные сделки именно в сегменте ИЖС: на 33% по кредитам на строительство, на 7% — на готовые дома. Объемы выдачи тоже упали — на 26 и 12% соответственно. Станет ли трендом падение продаж ипотеки на ИЖС, пока говорить рано. Возможно, для этого сегмента свою роль играет сезонный фактор.

Чтобы войти в рыночную ипотеку, жителям Салехарда необходим доход 215 тысяч рублей. О том, кому и когда лучше брать льготные жилищные кредиты, — в материале «Север-Пресса».

Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».