Приказали дорого жить: на Ямале ждут бум спроса на аренду из-за введения ипотечного стандарта

Введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года рискует спровоцировать рост банковских ставок на льготное жилищное кредитование. Покупка квартиры станет еще более невыгодным вложением, хотя на фоне снижения спроса цены на недвижимость могут упасть. Эксперты прогнозируют бум аренды. Как нововведение повлияет на рынок жилья в России — в материале «Север-Пресса».

Что такое ипотечный стандарт с 1 января 2025 года

С 1 января начал действовать ипотечный стандарт, разработанный Центробанком РФ. По мнению регулятора, нововведение сократит риски опасных ипотечных схем и защитит заемщиков.

Максимальный срок ипотеки — 30 лет

С 1 января срок кредитования не может быть более 30 лет. Даже если ссуду берут молодые заемщики, допустим, в возрасте 25 лет, банки не растянут им ипотечный договор на 35 лет.

«Сейчас увеличение срока по ипотеке — это простой способ пройти по зарплате для снижения финансовой нагрузки и одобрения заявки. Впрочем, возрастным клиентам и раньше ипотеку одобряли с ограничениями — до 65–70 лет. То есть 50-летний заемщик не мог рассчитывать на ипотеку сроком 30 лет», — сообщил «Север-Прессу» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Сумма кредита — не больше 80% от цены недвижимости

Минимальный первоначальный взнос (ПВ), который должны накопить заемщики, — 20%. К слову, банки уже готовы к этому требованию стандарта: многие из них даже по льготным программам повысили порог входа до 50%. Проще говоря, ипотека вроде бы есть, но взять ее нельзя, пока не накопишь половину цены квартиры.

«Увеличивая ПВ до 20% в стандарте, ЦБ борется с проблемными заемщиками. Но на отметке ПВ в 50% речь уже идет об отсечении тех заемщиков, у которых нет второй квартиры или крупных накоплений», — считает Ярослав Баджурак.

Запрет на комиссию от застройщика

Появится и другое ограничение: банкам запрещено брать от застройщиков деньги (комиссии), если в этом случае увеличивается стоимость жилья. Речь о ситуациях, когда банки совместно с девелопером предлагают ипотечные программы по сниженным ставкам, в том числе с государственными льготами.

«Саму схему со скидками к процентам ЦБ не запретил. Но в рамках подобного сотрудничества продавец не может увеличивать стоимость недвижимости. Другими словами, если застройщик хочет побыстрее продать квартиры в ипотеку со скидкой к ставке, ему придется залезать в собственный карман, а не в кошелек покупателя», — пояснил Баджурак.

В своем релизе ЦБ подчеркнул: стандарт станет обязательным для банков с 1 января 2025 года и будет распространяться на договоры, заключенные после этой даты. То есть этот документ не предполагает добровольного присоединения со стороны подконтрольных регулятору кредитных организаций, а является для них обязательным.

Он отметил, что для застройщиков Банк России не является регулятором, поэтому не может влиять на схемы девелоперов, например, рассрочку за счет денег компаний-продавцов.

«Этот инструмент сейчас активно используют застройщики, чтобы продавать дорогие квадратные метры, не двигаясь вниз по цене. Получается, что стандарт не закроет все лазейки, которые используют продавцы, чтобы люди не шарахались от высоких ставок кредитования и заоблачных цен на квартиры. Ограничения коснутся только тех рискованных схем, где участвуют три стороны — заемщики, банки и застройщики», — пояснил Баджурак.

До 1 января 2025 года законами не были запрещены ни комиссии, которые девелоперы платят банкам за выдачи ипотек на их объекты, ни схема ипотечного кешбэка, ни опция «купить» пониженную ставку для покупателя.

«Правда, до 1 июля 2025 года банки еще смогут завлекать заемщиков платными опциями для снижения ставки по кредиту. Ограничение для этой схемы заработает только с этой даты. Но уже с 1 января ЦБ обязал банки честно информировать заемщика, который покупает пониженные проценты, о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы, принимая решение, клиент понимал, выгодна ли ему такая услуга. Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита», — пояснил Ярослав Баджурак.

Банки должны изменить существующие регламенты под новые правила, из-за чего требования к заемщикам могут стать жестче, считает доцент кафедры корпоративных финансов и управления Финуниверситета при Правительстве РФ Ольга Борисова. Выдача ипотеки в новых условиях сократится, а жилье подешевеет, уверена она.

«В связи с ориентацией на унификацию норм договора условия кредитования у большинства банков претерпят существенные изменения, процентная ставка может возрасти. Поскольку в сложившейся ситуации сокращение объемов выдачи вполне очевидно, стоимость жилья начнет снижаться. Рост первоначального взноса в условиях высокой стоимости недвижимости при отсутствии резких изменений в макроэкономике отразится на уровне спроса. В ближайшие три-четыре месяца количество сделок с ипотечными средствами продолжит сокращаться», — сообщила Борисова «Север-Прессу».

Инфографика Татьяны Бояриновой / «Ямал-Медиа»

Плюсы и минусы ипотечного стандарта для заемщика

Плюсы:

• формирование прозрачных условий получения кредита;
• унификация порядка получения заемных средств;
• снижение риска за счет оперативного перевода средств с аккредитива на эскроу-счет;
• снижение риска ошибочного принятия решения.

Минусы:

• ужесточение регулирования условий выдачи кредитов банками;
• изменение размера кредита, срока и иных параметров в соответствии с базовыми условиями кредитования;
• увеличение административных барьеров на получение средств.

Как ипотечный стандарт отразится на рынке недвижимости: мнение экспертов

Условия выдачи ипотеки будут ужесточаться, а стоимость аренды жилья в 2025 году продолжит расти, считает доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

«Гражданам, которым срочно требуется приобретение жилой недвижимости (за исключением семейной ипотеки), несмотря на высокие ставки до 28% годовых рыночной ипотеки, будет целесообразно не откладывать заключение ипотечного договора, поскольку позднее это будет сделать еще сложнее. С 1 января 2025 года банкам запрещено брать деньги с застройщиков за снижение ставки, если было допущено завышение стоимости жилья, что может побудить девелоперов сразу включать в цену лотов сниженный объем субсидирования, дабы возместить упущенную выгоду», — пояснил он.

Переплата по рыночному ипотечному договору может доходить до 800%, рассказал он. Такие условия недоступны большинству, что подогревает рынок аренды. Дешевле становится снимать жилье, нежели выплачивать ипотечный кредит.

К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве за 2024 год подорожала на 25% — до 59 тысяч рублей в месяц. Однако эта сумма в три с небольшим раза ниже ежемесячного платежа по ипотеке на рыночных условиях: при стоимости квартиры 12 млн рублей по ставке 28% на 30 лет и первоначальном взносе 3,6 млн рублей ежемесячный платеж — 196 тысяч рублей. При льготной ставке 6% ежемесячный платеж будет 50 тысяч рублей, но переплата — 116%. При этом около 75% средней зарплаты москвича уходит на съем однокомнатной квартиры. Подобная ситуация сложилась и в других крупных российских городах.

«Рост стоимости аренды жилья в 2025 году продолжится. Ситуация на рынке жилья во многом будет зависеть от уровня ключевой ставки, динамики доходов граждан и ограниченного доступа к ипотеке. Экономические обстоятельства многих домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, подталкивают все чаще к выбору аренды вместо покупки жилой недвижимости, а это создает дополнительный спрос на рынке», — пояснил Морковкин.

Любое ужесточение правил игры на ипотечном рынке (ограничения ЦБ, высокие рыночные ставки) всегда в итоге приводило к снижению количества сделок и уменьшению спроса, говорит Ярослав Баджурак.

«Для понимания: в конце 2024 года выдача ипотеки сократилась в 2,7 раза по сравнению с результатом годом ранее — статистика ЦБ по итогам ноября. По нашим оценкам, новый стандарт минусует не менее 10%–15% к текущему обвалу спроса потребителей, выраженного в объемах оформленной ипотеки. То есть мы увидим новые антирекорды как в сделках, так и в спросе», — считает он.

По мнению эксперта, банки не станут шутить с регулятором и, поменяв правила ипотеки, лишатся части спроса клиентов. «К сожалению, это скажется и на заемщиках, особенно не идеальных в плане платежеспособности и доходов. Но тех, кто не сможет купить ипотечную квартиру, вряд ли утешит тот факт, что они под защитой ЦБ благодаря стандарту», — отметил Баджурак.

Аренда или ипотека: что выгоднее в ЯНАО

Если среднестатистический житель Москвы тратит на аренду 75% дохода, то на Ямале, где средняя номинальная начисленная зарплата в январе—августе 2024 года была 163 564 рубля, на плату за съем уходит треть денег.

Снять однокомнатную квартиру в Салехарде на долгий срок можно от 35 тысяч рублей без квартплаты в деревянном доме и от 60 тысяч с коммуналкой в новом жилфонде, свидетельствуют данные на онлайн-площадках по сдаче жилья в аренду.

Затраты на ипотеку тоже разнятся. По данным сервиса «Домклик», в 2023 году ямальцы были на втором месте среди регионов по размеру ежемесячного платежа — 41,5 тысячи рублей.

В декабре 2024 года больше всего ипотечных сделок было заключено в Новом Уренгое, Ноябрьске и Салехарде. Доля сделок на вторичном рынке снизилась на 2% — до 29%, на первичном — выросла на 5%, до 63%. Средний срок сделки вырос на две недели — до 35 дней. 90% заявок на ипотеку подаются на вторичное жилье.

Некоторые банки ввели комиссию для застройщиков за сделки по арктической ипотеке. В связи с этим цены на недвижимость, подходящую под льготную программу, стали еще выше. Однако из-за падения спроса цены на новостройки в регионе могут в 2025 году опуститься на 10–15%.

Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».