Сдача квартиры в аренду с согласия соседей: юрист объяснил тонкости нововведения

Россиян хотят обязать брать согласие соседей на сдачу своих квартир в аренду. По мнению законотворцев, это улучшит комфорт всех жильцов многоквартирного дома и снизит риск порчи общего имущества. О тонкостях нововведения «Север-Прессу» рассказал юрист Шон Бетрозов.

Кому нужно согласие соседей и когда оно не требуется

Согласие нужно собственнику, который сдает квартиру без оформления «белого» договора. Проект вносит прямую оговорку: если между сторонами подписан обычный договор найма (или аренды) и он зарегистрирован в ЕГРН, согласие соседей не спрашивается. Обязанность появляется только тогда, когда сделка остается в теневой плоскости — то есть не фиксируется ни в договоре, ни в реестре. Логика парламентского большинства такова, если честный найм уже дает государству данные о квартире и арендаторе, то значит защищает соседей. Следовательно, неофициальная сдача таких гарантий не дает, поэтому право вето делегируется жильцам смежных квартир.

Как оформить согласие: формальный лист, нотариус или Госуслуги

Текст проекта не навязывает заверения у нотариуса. Достаточно свободной письменной формы, из которой понятно, кто именно и на что соглашается. В документ надо вписать Ф. И. О., паспортные данные (для организаций — полное наименование и ОГРН) и реквизиты права собственности на соседнюю квартиру. Электронную форму или подписание через Госуслуги закон не описывает, поэтому пока не появится подзаконный акт, безопаснее собирать «бумагу с подписью».

Что делать, если сосед недоступен или выступает против

Проект не закладывает механизма молчаливого согласия или обязательного ответа, поэтому собственник попадает в де-факто зависимость от воли соседей. Если их невозможно найти, они живут за рубежом или принципиально против, остается два пути.

1. Заключить и зарегистрировать обычный договор найма, тогда подпись соседа не понадобится.
2. Пытаться оспорить отказ в суде как злоупотребление правом.

Однако практика по аналогичным нормам (например, пользование общим имуществом) показывает, что такие споры затягиваются и редко решаются в досудебном порядке.

Чем это грозит арендодателям и арендаторам

Для арендодателя — это еще одна точка контроля. Без подписи он либо выводит сделку в «белую», либо рискует штрафом, а в дальнейшем налоговыми доначислениями и пенями. Для арендатора же растет вероятность, что собственник потребует заключить официальный договор. Иначе квартира может быть внезапно освобождена при жалобе соседа, поскольку наймодатель получит стимул расторгнуть устную сделку, чтобы уйти от санкций.

Какие штрафы грозят и когда наступает уголовная ответственность

В КоАП РФ предлагают вписать штраф 5–10  тысяч  рублей для граждан, 10–20 тысяч рублей для должностных лиц и 20–50  тысяч рублей для организаций за сдачу без договора или без согласия соседей. Это лишь административный состав.

Уголовная ответственность в самом документе не вводится, но уже действующая статья 198  УК  РФ грозит штрафом 100–300  тысяч  рублей или лишением свободы до года, если физлицо умышленно не заплатило налог в крупном размере. То есть уголовная ответственность наступает не по факту отсутствия подписи соседа, а по факту неуплаченных налогов, что и сегодня проверяет ФНС.

Как новшество повлияет на стоимость и доступность аренды

Рынок ожидает неравномерного эффекта. В долгосрочном сегменте часть владельцев уйдет в «белые» схемы, добавив налог к себестоимости, и попытается заложить его в ставку аренды. В посуточном сегменте предложение может просесть из-за отказа части владельцев от сдач квартир, либо цены могут возрасти, поскольку возникнут новые затраты при подстроении под законопроект.

Существуют ли исключения для родственников или временных гостей

Проект формулирует обязанность «предоставлять помещение во владение или пользование» без договора. В этот контур подпадает как платная, так и безвозмездная передача. Это значит, что даже дать пожить племяннику на месяц без оформления бумаги теоретически потребует согласия соседей, если инициатива будет принята без правки.

«Расширение перечня исключений не заложено, что не может не подвергнуться критике, поскольку подобный подход является ничем иным, как несоразмерное вмешательство в конституционное право собственности», — считает Шот Бетрозов.

Эксперты рынка уже говорили, что закон повлечет сокращение рынка посуточной аренды. Как следствие, цены на долгосрочную сдачу жилья могут вырасти.

Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».