5
5
Ставки сделаны: кто в ЯНАО может позволить себе ипотеку, пока не поздно
Объемы выдачи ипотеки в ЯНАО за девять месяцев упали на 40%
Объемы выдачи ипотеки по России за девять месяцев упали на 28%, в ЯНАО — почти на 40%. Эксперты связывают снижение числа сделок на ипотечном рынке региона с малым количеством новостроек, высокими ценами на недвижимость и отставанием роста зарплат от роста цены за квадратный метр. Что будет с ипотекой в 2025 году и когда лучше покупать квартиру — разбирался «Север-Пресс».
Выдача ипотеки в России и по ЯНАО в 2024 году
С начала 2024 года на ипотечном рынке страны разворачивается не самый благоприятный сценарий. Высокие ставки кредитования, которые к ноябрю превысили 26%, отмена массовой льготной ипотеки и ухудшение условий по оставшимся госпрограммам негативно сказываются на объемах сделок. Россияне со средними доходами все чаще откладывают ипотеку до лучших времен.
Однако «похолодание» на ипотечном рынке пока не привело к «ледниковому периоду», констатирует исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Он приводит данные статистики регулятора за три квартала 2024 года.
«Мы видим, что в целом по стране объемы выдачи ипотеки упали на 28% по сравнению с девятью месяцами рекордного для ипотеки 2023 года. За январь—сентябрь россияне оформили 3,956 трлн рублей, годом ранее — 5,498 трлн рублей. Количество ипотечных сделок также «припало» на 26,7%: с 1,5 млн в 2023-м до 1,1 в 2024-м», — сообщил он.
Аналогичный тренд сложился на региональном ипотечном рынке ЯНАО. Правда, «заморозки» в Салехарде серьезнее.
«По объемам выдачи за девять месяцев 2024 года ипотека «просела» почти на 40%: с 46,6 млрд рублей в 2023 году до 28 млрд рублей. Падение по количеству сделок — больше чем на треть (35%). Для сравнения: за девять месяцев 2023 года заемщики Салехарда оформили 10,5 тысячи сделок, а за три квартала 2024-го — только 6 786», — уточнил Баджурак.
Что тормозит рынок ипотеки в ЯНАО
Есть несколько факторов, которые ускоряют «сжатие» ипотечного рынка ЯНАО, рассказал Ярослав Баджурак. «Во-первых, в регионах, не исключая Салехард, всегда было меньше новостроек. После того как власти закрыли массовую льготную ипотеку и закрутили гайки оставшихся госпрограмм, с помощью которых люди и брали новые квадратные метры, стало меньше способов купить их по низким ставкам (6% по семейной и ИТ) и с небольшим первым взносом (ПВ 15%)», — пояснил он.
Другая проблема — высокие цены на квартиры. «В статистике регулятора мы видим, что стоимость квадратного метра ипотечных новостроек за год поднялась на 33,6% — до 179 999 рублей. Следовательно, чтобы взять такую квартиру в кредит, людям в 2024 году приходится копить на треть больше денег, а потом обслуживать долг с ежемесячными платежами, которые тоже стали выше в среднем на треть. Заметим, немало региональных ипотечников-льготников ЯНАО теперь не могут преодолеть «порог входа» в ипотеку по зарплате и первоначальному взносу. А те, кто умудряются взять ипотеку, несут повышенную финансовую нагрузку», — говорит эксперт.
Третий фактор, который серьезно «тормозит» ипотеку и в ЯНАО, и в целом по стране, связан с отставанием роста зарплат ипотечников от темпов удорожания квадратных метров. Так, по данным Росстата, к началу III квартала средние зарплаты в ЯНАО за год выросли только на 9,7% (до 158 676 рублей), что по скорости в три раза отстает от подорожания новостроек. Цена региональной вторички за год тоже поднялась на 15% — до 136 884 рублей за квадратный метр.
«Выходит, что рост средних зарплат жителей Салехарда в 1,5 раза отстает от динамики в обоих сегментах недвижимости. А так как ипотечникам не хватает доходов, то люди вынуждены покупать квартиры меньшей площади и оформлять в долг суммы скромнее».
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак
В итоге средний «чек» ипотеки в ЯНАО за год сократился почти на 7%. Если осенью 2023-го жители Салехарда брали в ипотеку 4,5 млн рублей, то спустя год — 4,2 млн рублей. Тренд на снижение регионального «чека» в 2024 году усиливается. Это говорит о том, что региональным заемщикам все труднее кредитоваться из-за высоких ставок на дорожающие квартиры.
Как выросли расходы на ипотеку в ЯНАО
Для понимания, насколько выросли расходы ипотечников, сравним ежемесячный платеж жителя ЯНАО по двум видам ипотеки — семейной (под 6%) и рыночной (под 26%) в IV квартале.
Для расчетов льготного кредита (6%) возьмем новостройку средней стоимостью 8 млн рублей (в 2024 году). Также учтем, что лимит семейной ипотеки сейчас ограничен для всех регионов суммой 6 млн рублей. То есть человеку придется внести 2 млн собственных средств. Это больше, чем базовый первоначальный взнос (ПВ) госпрограммы 20%, однако сейчас ряд банков (ВТБ, Сбербанк и др.) требует от льготников ПВ еще выше — 50%. Тем не менее остаются и более лояльные кредиторы, поэтому согласимся, что ПВ взят из расчета лимита (6 млн рублей).
Согласно расчетам ипотечного калькулятора «Выберу.ру», ежемесячный платеж льготника ЯНАО по ипотеке-2024 составит 35 973 рублей. Год назад аналогичная новостройка стоила дешевле — 6 млн рублей. То есть семейные ипотечники Салехарда укладывались в лимит кредитования, установленный по госпрограмме, имея ПВ 20%. Расчеты калькулятора показывают, что ежемесячный платеж ипотечника-льготника, взявшего кредит в 2023-м, составлял 28 778 рублей.
«Сравнив результат, мы видим, что из-за роста стоимости квартир среднестатистическим семейным льготникам Салехарда теперь не только приходится больше копить на первый взнос, но и дополнительно раскошеливаться каждый месяц — почти на четверть больше (плюс 25%). Впрочем, расходы льготников по-прежнему в разы ниже среднестатистических зарплат в ЯНАО. А если оставить за скобками требование к первому взносу в размере 50% у ипотечных лидеров и постоянно заканчивающиеся лимиты кредитования в банках, можно говорить, что меры господдержки позволяют жителям Салехарда покупать новостройки», — констатирует Ярослав Баджурак.
Совсем другая картина складывается на вторичке. Здесь льготных программ не было никогда (за исключением дальневосточной и сельской ипотек). Поэтому люди брали жилищные кредиты по рыночным ставкам. Напомним, средние проценты в начале IV квартала 2023 года достигали 15–16% (КС ЦБ — 13% с 3 октября 2023 года). Ежемесячный ипотечный платеж на среднестатистическую вторичку ЯНАО стоимостью 5,4 млн рублей в прошлом году, согласно калькулятору, составлял 54 094 рублей. Получается, что он был почти в три раза меньше средней по региону зарплаты (144 786 рублей — Росстат). Значит, даже рыночная ипотека была по карману тем, кто брал ее в прошлом году.
В 2024-м ситуация изменилась. Средняя цена квартиры подросла до 6,2 млн рублей, а средние проценты в программах банка — до 26%. В итоге ежемесячный платеж буквально кусается, подскочив до 51,5 тысячи рублей.
«Чтобы войти в такую ипотеку, жителям Салехарда необходим доход 215 тысяч рублей. Иными словами, в одиночку и без созаемщиков такой кредит не потянуть. А те счастливчики, которые уложатся в требования банков, видят, что их итоговая переплата из-за космических процентов достигает 38,5 млн рублей. Сумма в 6,2 раза больше цены купленной квартиры. Выходит, с текущими рыночными ставками ипотечник ЯНАО покупает одну квартиру для себя, а еще пять отдает кредитору в качестве процентов. Вряд ли подобную ипотеку можно считать рабочим решением».
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак
Стоит ли брать ипотеку до конца 2024 года
В маркетплейсе «Выберу.ру» рекомендуют брать ипотеку до конца 2024 года только льготникам и советуют поторопиться. «Получив от властей лимиты для кредитования семейной ипотеки, Сбербанк возобновит прием заявок с 15 ноября, ВТБ — с 13 ноября. Поэтому всем, кто попадает под условия льготных кредитов, советуем поторопиться. Слишком велик риск того, что к середине декабря деньги на субсидии в банках закончатся. Тогда придется ждать 2025 года, причем далеко не факт, что власти сохранят текущие требования к заемщикам и ставку семейной ипотеки», — говорит представитель компании Ярослав Баджурак.
Специалист по недвижимости в Санкт-Петербурге Ольга Ефремова считает, что оформлять ипотеку стоит, когда она актуальна для заемщика.
«Льготная ипотека закончилась, но рынок не встал. Появились альтернативные способы покупки, такие как длительная рассрочка, на некоторые объекты даже выгоднее получается, чем ипотека. Субсидированные программы от застройщиков и банков под 3% на период строительства тоже ведь неплохо. Рынок притих, но не остановился. Думаю, что через некоторое время ключевая ставка изменится, рынок оживится», — сообщила она.
Что будет с ипотекой в 2025 году
Директор по развитию девелоперской компании «Астерра» Константин Злобин говорит, что молодое поколение все чаще выбирает жизнь в пригородах или малых городах, где можно получить больше пространства за меньшие деньги. Это может значительно изменить картину спроса на жилую недвижимость в 2025 году, особенно в свете растущей удаленной работы.
По мнению Злобина, первичный рынок недвижимости остается привлекательным для покупателей, желающих инвестировать в новые проекты, которые часто сопровождаются скидками и акциями от застройщиков. Вторичный рынок, напротив, может предложить уникальные объекты по более конкурентным ценам, однако здесь играют роль месторасположение и состояние жилья.
Вопрос снижения цен на недвижимость остается открытым. «Ожидание снижения цен на недвижимость может быть оправданным, но важно учитывать экономическую ситуацию, инфляцию, спрос и предложение, финансовые возможности и долгосрочные планы. Если у вас есть возможность купить недвижимость сейчас и вы можете позволить себе ипотеку при текущих условиях, возможно, стоит рассмотреть вариант покупки. Ожидание снижения цен может занять долгое время, и в итоге вы можете упустить подходящий объект», — говорит Злобин.
«Могу сказать уверенно: государство не откажется от поддержки жилищного рынка, иначе будет не очень хорошо всем нам. Скорее всего, будут пересматриваться условия и лимиты, чтобы сбалансировать ситуацию. Возможно, появятся новые программы, но с более строгими требованиями», — считает специалист по коммерческой недвижимости Заур Джиоев.
Скорее всего, лимиты по семейной ипотеке будут пересмотрены в сторону уменьшения, чтобы сделать программу более доступной для большего количества семей, говорит Джиоев. Возможно, государство предложит новые льготы и возможности, такие как субсидирование первоначального взноса или снижение процентной ставки.
Жители ЯНАО могут накопить на квартиру примерно за 3,8 года, считают аналитики. В среднем квартира на Ямале стоит 7,4 миллиона рублей, а зарплата составляет чуть более 162 тысяч рублей.
Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».
5
5
Теги: