Кадастровая стоимость: что это такое и зачем оценивать земли на Ямале

На Ямале началась переоценка кадастровой стоимости земель. В общей сложности предстоит оценить свыше 200 тысяч земельных участков. Для чего нужен кадастр и почему государственная земля может оказаться дороже частной, — в материале «Север-Пресса».

ЕГРН: для чего придумали слово из четырех букв

В 2015 году в России создали Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С 1 января 2017 года ЕГРН начал действовать как полноценная информационная система.

До появления ЕГРН в стране существовали различные системы учета и регистрации недвижимости и прав на нее. В советский период этим занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), где хранились инвентарные книги с информацией о характеристиках объектов недвижимости и их собственниках.

В постсоветский период появились коммерческие реестры и базы данных. Из-за того, что такие системы были недостаточно прозрачными и надежными, по закону №122-ФЗ от 1997 года был создан единый государственный реестр.

Первоначально создали Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Затем системы ЕГРП и ГКН объединили в ЕГРП. Люди могли одновременной подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав, что экономило время и делало операции с недвижимостью более прозрачной и удобной.

Почему кадастровая стоимость может зависеть от туристов

Кадастровая стоимость (КС) — официально закрепленная оценка госвласти относительно того, сколько должно стоить конкретное недвижимое имущество. Она напрямую не влияет на цены земельных сделок, но от нее зависит размер налогов собственников, штрафов, государственных пошлин и т.д.

КС зависит от многих факторов:

• тип объекта (жилой дом, квартира, гараж, земельный участок, торговый объект и т.п.);
• площадь (чем она больше, тем выше стоимость);
• материал здания, количество этажей, год постройки (новостройки оцениваются выше ветхого жилья);
• расположение и инфраструктура (близость к центру, транспортная доступность, наличие рядом социально значимых учреждений);
• инженерные системы (доступ к газо-, водо- и электроснабжению);
• регион местонахождения (в развитых районах и туристических зонах будет дороже).

На кадастровую стоимость земельного участка дополнительно влияет категория земель: под жилищное строительство, ведение сельского хозяйства или коммерческую деятельность.

КС — это номинальная цена, она отличается от рыночной и, как правило, ниже реальной.

Зачем нужна кадастровая переоценка

КС действует в течение определенного срока и периодически пересматривается.

По закону регулярный пересмотр КС недвижимости производится:

– раз в четыре года — в общем случае;

– раз в два года — в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе.

Ближайший пересмотр КС земли в России пройдет в 2026 году, жилых и нежилых помещений, зданий, машино-мест — в 2027 году.

В течение 2022 года в ЯНАО переоценили более 210 тысяч земельных участков, зарегистрированных на территории региона. В первую очередь при определении кадастровой стоимости учитывались вид разрешенной деятельности, площадь и местоположение наделов. Обновленные параметры начали действовать с 1 января 2023 года, влияя на налоговые и арендные платежи.

В настоящее время из системы уже выгружен полный перечень земельных участков, подлежащих оценке на Ямале. Всего в процедуре будут участвовать 222 999 объектов — на 100 с лишним больше, чем четыре года назад.

С предварительными результатами жители округа смогут ознакомиться уже летом этого года.

Фото: Andrey_Popov / Shutterstock / Fotodom

После планового пересмотра физлица заплатят налог на недвижимость в новой сумме на основании уведомлений в 2028 году, организации — в 2027 году, потому что законодательством субъекта РФ для них могут быть предусмотрены авансовые платежи.

Изменение кадастровой стоимости может происходить вне плана, если произошли существенные изменения с объектом. Например, изменилась его площадь, был проведен капитальный ремонт, вокруг сделали новую инфраструктуру и т.д.

Четыре этапа кадастровой оценки

Процедура государственной кадастровой оценки строго регламентирована и едина для всех регионов России. Процесс делится на четыре основных этапа.

Первый этап: принятие решения и сбор данных

«Решение о проведении оценки принимает департамент имущественных отношений ЯНАО. Подведомственное учреждение департамента — ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» (далее — ГБУ) осуществляет непосредственный процесс оценки. Сначала ГБУ реализует сбор данных обо всех землях автономного округа из ЕГРН», — пояснили в департаменте имущественных отношений ЯНАО.

Второй этап: расчеты

В соответствие с методическими указаниями Росреестра, ГБУ осуществляет необходимые группировки, сопоставляют рыночную стоимость и проводит расчеты кадастровой стоимости.

Третий этап: публикация проекта отчета и прием замечаний

Предварительные результаты (проект отчета) публикуются в открытом доступе на официальном сайте ГБУ gko.yanao.ru. В течение 30 дней со дня размещения любой правообладатель может ознакомиться со стоимостью своего участка и, если обнаружит ошибку или неточность (например, несоответствие виду разрешенного использования, площади участка и др.), направить замечания в ГБУ ЯНАО «ГКО».

Четвертый этап: утверждение результатов

Профильный департамент ЯНАО утверждает результаты кадастровой оценки приказом. Он вступает в силу через месяц после публикации.

На что влияет кадастр

Кадастровая стоимость становится базой для расчета платежей за землю:

• земельный налог — для физических и юридических лиц;
• арендная плата — если человек арендует государственный или муниципальный участок, ее размер считают от кадастровой стоимости;
• выкупная цена — в случае выкупа арендованного участка в собственность его цена тоже будет привязана к кадастровой оценке.

В ЯНАО в 2026 году внедрят Национальную систему пространственных данных (НСПД). Благодаря ей граждане смогут быстро рисовать схему будущего участка без обращения к кадастровому инженеру и направить пакет документов на согласование в муниципалитет без личного присутствия, а бизнесмены — оперативно искать перспективные площадки для инвестиций.

Самые важные новости — в нашем telegram-канале «Север-Пресс».