Как правильно платить ипотеку, чтобы не переплатить ещё за одну квартиру

По статистике за 2019 около 30% всего жилья в РФ покупали в ипотеку, а общее количество ипотечников оценивается примерно в 3,5 млн. человек. Из-за низкого уровня финансовой грамотности у граждан ипотека для многих превращается в настоящую пытку. Обычно так происходит из-за неправильной оценки своих возможностей и из-за того, что многие не готовы максимально экономить, и вместо погашения кредита тратят деньги на лишнее. Reconomica собрала краткую памятку для всех, кто хочет по-умному воспользоваться ипотечным кредитом, не загнав себя в рабство.

Но сначала посмотрим от чего зависит размер переплаты. От процентной ставки: ниже ставка = меньше переплата. От общей суммы (от которой и будут считаться проценты): больше берем денег = с большей суммы считается процент, а значит и больше придется возвращать. От типа платежа (аннуитетный равными суммами или дифференцированный, уменьшающийся с каждым месяцем). Дифференцированный чуть выгоднее, но выдают его не везде. От срока, на который берется ипотека: дольше срок = меньше ежемесячный платеж, то есть его легче платить. Но размер переплаты при этом будет больше, что легко проверить: возьмите любой ипотечный калькулятор, вбейте любые условия сначала для 10 лет, а затем для 15 - и увидите, как сильно вырастет переплата. Есть небольшой нюанс: срок ипотеки влияет на размер переплаты, только если будете погашать её не досрочно (то есть взяли за 10 лет - и платите все 10 лет). Если регулярно платите больше, чем ежемесячный платеж - переплата будет резко уменьшаться.

Как посчитать размер переплаты по ипотеке? В идеале сначала выбрать банк, узнать, какой процент готовы предложить, и уже тогда можно будет получить точные цифры. Но предварительно можно рассчитать ипотеку на онлайн-калькуляторе. Сайтов с таким инструментом много, для примера возьмем простой и понятный от VBR.ru. Кроме базовых функций позволяет рассчитывать ипотеку с досрочным погашением, рефинансированием и с разными схемами оплаты (равными долями или уменьшающимися платежами). А если еще не определились с банком, то на VBR можно увидеть и ипотечные предложения.

Полезные советы по оформлению и погашению ипотеки

Что надо знать и применять, чтобы ипотека не превратила жизнь в рабство. Срок ипотеки лучше брать с запасом. Если сейчас все хорошо с зарплатой и есть возможность платить большой ежемесячный платеж и закрыть кредит за 5 лет, то нет гарантии, что так будет и через 1-3-5 лет (что не случится очередной коронавирус/санкции/нефть не упадет/доллар не взлетит). Поэтому берите ипотеку на больший срок, но при этом и в месяц платите максимум. Так можно подстраховаться: получить меньший ежемесячный платеж. Также более долгие кредиты банки выдают охотнее, чем короткие.

Ипотечный юрист - это полезно. Кроме процентной ставки у ипотеки есть и прочие «характеристики», в которые клиент вряд ли будет углубляться (даже если захочет - можете просто не разобраться), комиссии и дополнительные услуги (оценка, услуги нотариуса, банковские операции с деньгами, страховка). Поэтому на этапе выбора банка и оформления документов лучше заплатить 1-3-5 тысяч рублей специалисту. Найти такого можно на том же сайте, калькулятор от которого уже упоминался выше.

Тип платежа (равными долями или уменьшающийся ежемесячно) не имеет значения, если собрались погашать ипотеку досрочно, тем более сейчас сложно найти предложение с дифференцированным платежом.

Следите за ипотечными ставками. Если 10 лет назад оформили ипотеку под 12%, а сейчас ставки опустились до 9%, можно снизить её и для своего кредита. На дистанции примерно в 10 лет и при сумме в несколько миллионов эти 3% превратятся в сотни тысяч сэкономленных рублей. Рефинансирование в России пока непривычно многим, и только набирает обороты: в 2018 его применили к 12% от всех выданных ипотек. По прогнозам «Дом.РФ» в 2020 страна побьет рекорд, добравшись до 15%. Главное правило: рефинансирование выгодно, если снизить ставку можно не меньше чем на 1,5% (по данным ВТБ). В Сбербанке цифры чуть другие: выгодно, если снизить ставку можно на 1%, и по ипотеке платить остается не меньше 1 года.

Когда вносите досрочный платеж - делайте это для сокращения срока кредита, а не для уменьшения ежемесячного платежа. В большинстве банков для этого надо каждый месяц лично идти в банк и писать заявление. Одним из немногих исключений является ВТБ - там заявку можно подать по телефону. Если не подавать такую заявку - банк может просто «держать» переплату до следующего ежемесячного платежа, а за этот месяц засчитает только сумму, указанную в договоре.

После закрытия ипотеки можно получить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ, п. 1, пп. 3 и 4). Он составляет 13% от стоимости квартиры до 2 млн. рублей (то есть не больше 260 тыс. рублей) и 13% от процентов по ипотеке до 3 млн. рублей (то есть не больше 390 тыс. рублей). Правда, сделать это можно уже после закрытия ипотеки. Как вариант - в последние месяцы договора, когда остается выплатить меньше суммы вычета - эти деньги можно занять у родственников, одним махом закрыть ипотеку, получить вычет и сразу вернуть ним долг. Как отмечает reconomica.ru, если перечисленные советы кажутся сложными - их тоже можно разобрать с ипотечным юристом.