Снижение ставок по ипотеке: покупать квартиру на Ямале или нет

Снижение ключевой ставки ЦБ в июне запустило процесс удешевления жилищных кредитов. Многие банки сократили ставки по рыночной ипотеке на 0,3–0,5 процентных пункта. Кредиты на квартиры стали доступнее: для новостроек — от 15,2% годовых, для вторичного жилья — от 15,5%. «Север-Пресс» узнал у экспертов, насколько рискованно вкладываться в недвижимость в турбулентный период.

Как июньское снижение ключевой ставки повлияло на рынок недвижимости

На заседании Центробанка 19 июня ключевую ставку снизили на 25 базисных пунктов — до 14,25% годовых. «В этом шаге были учтены как замедление инфляционного давления, так и возросшие проинфляционные риски. Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях в зависимости от устойчивости замедления инфляции, динамики инфляционных ожиданий, а также оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий», — подвели итоги в ЦБ 1 июля.

Вслед за регулятором 26 июня один из крупнейших банков России смягчил условия ипотечного кредитования для заемщиков. Ставки снизили на 0,3–0,5 процентных пункта в зависимости от размера первоначального взноса.

На момент подготовки статьи на платформе «Домклик» по программам с господдержкой опубликованы такие условия:

• семейная ипотека — ставка от 6%, первоначальный взнос от 20,1%, срок до 30 лет;
• IT-ипотека — ставка от 6%, первоначальный взнос от 20,1%, срок до 30 лет;
• дальневосточная и арктическая ипотека — ставка от 2%, первоначальный взнос от 20,1%, срок до 30 лет.

«Снижение ипотечных ставок само по себе не означает мгновенного разворота рынка недвижимости, но оно меняет психологию покупателей. Последние полтора года значительная часть спроса была отложенной: люди хотели купить жилье, но не могли принять решение из-за высокой стоимости кредита и неопределенности с доходами. Когда ставка начинает снижаться, на рынок возвращается ощущение, что окно возможностей постепенно открывается», — сообщил «Север-Прессу» Кырлан Марчел, доцент Финансового университета при правительстве РФ.

По словам экспертов, если инфляция будет под контролем, ставки по ипотеке могут оставаться на текущем уровне или незначительно корректироваться. «Если же инфляция ускорится, возможно повышение ключевой ставки, что приведет к удорожанию ипотеки. Постепенное завершение строительства новых объектов может привести к некоторому снижению темпов роста цен или даже к их стабилизации, если предложение начнет превышать спрос. До конца 2026 года можно ожидать сохранения интереса к покупке жилья, но с тенденцией к умеренному росту цен. По мере ввода новых объектов и, возможно, стабилизации ставок, рынок может стать более сбалансированным», — пояснил Сергей Толкачев, д.э.н., профессор Финансового университета при правительстве РФ.

Рынок оживился, но осторожно

Главное последствие снижения ключевой ставки — оживлении спроса на рынке жилья, считает эксперт. Но ипотечного бума ждать не стоит. Прогнозируется постепенное восстановление активности покупателей.

Для застройщиков снижение стало позитивным сигналом. Им нужно быстрее распродать остатки и запускать новые проекты, жонглируя акциями, скидками и рассрочками. Однако, если спрос начнет восстанавливаться быстрее предложения, цены на качественные объекты в хороших локациях могут снова вырасти. И часть выгоды от сокращения ставки может съесть подорожавшая цена квадратного метра. Никто не будет торговать себе в убыток.

«До конца 2026 года я бы ожидал умеренного оживления рынка, но без резкого перегрева. Сценарий будет зависеть от трех факторов: дальнейшей политики Банка России, реальных доходов населения и поведения застройщиков. Если снижение ключевой ставки продолжится, банки постепенно улучшат условия по ипотеке, но будут делать это осторожно, учитывая риски заемщиков и стоимость фондирования. Поэтому доступность ипотеки будет восстанавливаться медленнее, чем хотелось бы покупателям», — отметил Кырлан Марчел.

Эксперты-практики в сфере недвижимости предполагают существенный рост только в 2027 году.

«Значительный рост начнется в том момент, когда ставки по ипотеке опустятся ниже 15%, это мощный психологический уровень, который останавливает очень многих людей в желании купить недвижимость. А чтобы ставки по ипотеке были ниже 15%, ключевая ставка ЦБ должна быть в районе 12%. При этом буквально на днях Сбербанк скорректировал свой прогноз по ключу, и теперь они говорят, что в конце года ожидают ставку в районе 13%», — отметил Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate.

Стоит ли покупать квартиру на Ямале сейчас: подождать или рискнуть

Снижения процентов по ипотеке ждали многие: кто-то пытался спасти сбережения от инфляции, вложив их в недвижимость, кто-то наконец-то решился улучшить жилищные условия, сожалея о том, что не взял ипотеку до 2022 года на льготных условиях.

Эксперты осторожны в ответах на вопрос «Покупать сейчас или подождать?» Если есть стабильный доход, понятный первоначальный взнос и найден качественный объект по адекватной цене, а жилье покупается для проживания, лучше не откладывать сделку в ожидании идеальной ставки. Как раньше уже не будет. А в будущем можно рефинансировать кредит, если банковские условия улучшатся.

Если покупка носит инвестиционный характер или заемщик находится на грани платежеспособности, лучше не торопиться. Высокий ежемесячный платеж при неопределенных доходах может превратить покупку недвижимости из актива в финансовую нагрузку. В такой ситуации разумнее накопить больший первоначальный взнос, сравнить предложения банков и дождаться более понятной динамики ставок.

«В 2026 году рынок недвижимости будет выходить из режима ожидания, но не вернется к прежней модели дешевой ипотеки. Покупатель станет более расчетливым, банки — осторожными, а застройщики будут конкурировать не только ценой, но и качеством продукта. Лучшее решение для семьи сегодня — не покупать любой ценой и не ждать бесконечно, а считать полную стоимость сделки, ежемесячную нагрузку и запас финансовой прочности», — предупредил Кырлан Марчел.

Эксперты считают, что на сегодня есть возможность получить выгодный кредит, который существенно снижает ежемесячный платеж и общую переплату по ипотеке. «Если вы уверены в дальнейшем росте цен, покупка сейчас позволит зафиксировать текущую стоимость. При этом если экономическая ситуация ухудшится или государство перестанет поддерживать рынок льготными программами, цены могут скорректироваться вниз. Покупка недвижимости — это всегда риск, поэтому надо быть готовым к возможным колебаниям цен и изменениям на рынке», — резюмировал Сергей Толкачев.

Фото: Andrii Yalanskyi / Shutterstock / Fotodom

С божьей помощью и верой в справедливость

В ямальских пабликах в соцсетях ипотечный потенциал и квартирный вопрос обсуждаются на уровне веры в высшую справедливость. «Приобрели жилье в ипотеку, и неожиданно теща просит его освятить! Говорит, это надо делать обязательно, иначе ждут несчастья. Почему я никогда о такой чепухе не слышал, или это не чепуха?» — недоумевают в сообществе «Подслушано в Салехарде».

«Вот отчего такая несправедливость в жизни… Работаю с 15 лет, как конь! И до сих пор без своего жилья, а уже за тридцать! Ипотеку невозможно взять, по непонятным причинам отказы! По всем фронтам отказы, ни под какие программы моя семья не подходит. <...> Вот скитаемся с маленьким ребенком по съемным квартирам, тратя бешеные деньги!» — опубликовали «крик души» в паблике.

«Вы сейчас ипотеку попробуйте взять: однушка 10 млн, 30% взнос, на 7 млн остатка ежемесячный платеж порядка 120–130 тысяч. Где такую зарплату взять-то, чтоб одобрили такую ипотеку?» — ответил под постом один из комментаторов.

Статистика не следует за верой, а опирается на цифры. В июне ЯНАО вошел в топ регионов со средними зарплатами выше 150 тысяч рублей. С начала 2026-го в округе показатели спроса на арктическую ипотеку увеличились в два раза по сравнению с предыдущими годами, сообщили в региональном управлении Росреестра.

На 30 декабря 2025 года в округе насчитывалось 1797 ипотек. К середине мая 2026-го их число выросло уже до 2172.

По данным Центробанка, объем кредитов, предоставленных физическим лицам — резидентам в РФ, в мае 2026 года составил 2 180 045 млн рублей. В ЯНАО — 12 517 млн.

Индекс популярности семейной ипотеки на Ямале в июне достиг 130,7%, опередив общероссийскую динамику.

Ставка по семейной ипотеке и ипотечные каникулы

С 1 июля должны были вступить в силу новые правила семейной ипотеки, которые зависят от количества детей: чем их больше — тем условия кредита лояльнее. Но в конце июня Минфин отложил изменение условий до 1 октября.

В сентябре вступит в силу закон, по которому заемщики с двумя и более детьми смогут брать ипотечные каникулы на полтора года в любой момент действия договора. Для получения отсрочки больше не нужно доказывать падение заработка. Льготный период продлится до достижения ребенком возраста полутора лет. Проценты по основному долгу начнут начисляться только с седьмого месяца, а выплатить их нужно будет после завершения каникул.

В России разработали законопроект, который защитит от увольнений работников с маленькими детьми и ипотекой, если они единственные работающие в семье. В случае принятия законопроект вступит в силу с 1 сентября 2027 года.

Читайте «Север-Пресс» в мессенджере «Mакс».